นิติกรรมการซื้อขายบ้าน | www.classifiedfree.xyz 

ประกาศอัพเดท

นิติกรรมการซื้อขายบ้าน

ลงประกาศเมื่อ 6 Jan 2021 อัพเดทล่าสุด 6 Jan 2021 02:08:22 น. เข้าชม 55 ครั้ง

Pussy888
บาคาร่าออนไลน์

รูปภาพประกาศ

รายละเอียดประกาศ

นิติกรรมการซื้อขายบ้าน


การทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดินทุกประเภทต้องกระทำที่สำนักงานที่ดิน จึงจะมีผลทางกฎหมาย ดังนั้นขั้นตอนและวิธีต่างๆในการกระทำ นิติกรรม จึงเป็นเรื่องที่ใกล้ตัวประชาชน ดังนั้นทุกคนจึงต้องเรียนรู้และเข้าใจเป็นอย่างดีก่อนจึงจะทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดินได้อย่างถูกต้อง ซึ่งธุรกรรมที่ดินหลักๆที่จำเป็นต้องไปติดต่อกับกรมที่ดินโดยผ่านทางสำนักงานที่ดินประจำท้องถิ่นต่างๆนั้น คือเรื่องของการจดทะเบียนทำนิติกรรมนั่นเอง วันนี้ TREBS จึงได้หยิบยกเรื่องราวเกี่ยวกับ นิติกรรมการซื้อขายบ้าน ที่ควรทราบมาฝากกันครับ


นิติกรรมเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยที่ผู้ซื้อบ้านควรรู้ ป้องกันการสับสนและเสียหายจากการซื้อบ้าน


การทำนิติกรรมที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยมีหลายประเภท ในทางปฏิบัติการทำนิติกรรมสัญญาบางประเภทจะมีความคล้ายคลึงกัน จนบางครั้งสร้างความสับสนและอาจสร้างความเสียเปรียบให้แก่ผู้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆได้ เพราะในทางนิตินัยหรือในทางกฎหมาย การทำนิติกรรมแต่ละประเภทจะให้ผลที่ต่างกันมาก

สำหรับผู้ที่เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย นิติกรรมที่เราคุ้นเคยกันเป็นอย่างดีก็คือ การซื้อขายและการจดจำนอง แต่จริงๆแล้วในตลาดที่อยู่อาศัยยังมีนิติกรรมอีกหลายประเภทที่เข้ามาเกี่ยวข้องโดยตรง โดยนิติกรรมที่ได้พบเจอบ่อยครั้งที่สุด 3 ประเภทหลักเพิ่มเติมมากจากการซื้อขายปกติ ได้แก่


“การเช่าซื้อ”  โดยปกติแล้วถ้าพูดถึงการเช่าซื้อ คนส่วนใหญ่จะนึกถึงการเช่าซื้อรถยนต์ แต่สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยเดิมทีมีเพียงการเคหะแห่งชาติแห่งเดียวเท่านั้นที่ใช้วิธีเสนอขายที่อยู่อาศัยในลักษณะของการเช่าซื้อ เนื่องจากนโยบายการจัดสร้างที่อยู่อาศัยของการเคหะแห่งชาติ เน้นกลุ่มเป้าหมายให้แก่ผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางเป็นหลัก ผู้ซื้อบ้านในกลุ่มนี้ไม่สามารถขอสินเชื่อในระบบสถาบันการเงินได้ การเคหะแห่งชาติจึงต้องทำหน้าที่จัดไฟแนนซ์ให้ด้วย วิธีการเช่าซื้อจึงถูกนำมาใช้ แต่ในปัจจุบันหลังจากที่เกิดปัญหาวิกฤตเศรษฐกิจ มีโครงการที่อยู่อาศัยสร้างค้างเหลือขายเป็นจำนวนมาก ผู้ประกอบการจำเป็นต้องสร้างรายได้เพื่อชำระคืนหนี้เงินกู้ยืมที่นำมาใช้พัฒนาโครงการ


วิธีการเสนอขายแบบเช่าซื้อจึงเริ่มแพร่หลายมากขึ้น โดยผู้ขายจะมีการโฆษณาในลักษณะที่ว่า “อยู่ก่อนผ่อนที่หลัง” หรือ “ผ่อนถูกกว่าเช่า” และทำสัญญาในลักษณะสัญญาเช่าซื้อ โดยให้คำมั่นว่า เมื่อชำระค่าเช่าครบตามจำนวนเงินดาวน์ ทางผู้ขายหรือเจ้าของโครงการจะโอนกรรมสิทธิ์ให้ทันที การทำสัญญาเช่าซื้อเช่นนี้ถือว่ามีผลในทางกฎหมาย แต่หากผู้เช่าซื้อไม่สามารถรับโอนกรรมสิทธิ์ได้เนื่องจากไม่สามารถนำเงินส่วนที่เหลือทั้งหมดมาชำระได้ตามราคาของบ้านหรือห้องชุดที่เช่าซื้ออยู่ ผู้ให้เช่าซื้อหรือเจ้าของโครงการมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อได้ โดยที่ผู้เช่าซื้อไม่สามารถขอคืนเงินดาวน์ส่วนที่ชำระเป็นค่าเช่าซื้อไปแล้วได้ เพราะถ้าว่าเป็นเงินส่วนของค่าเช่า ซึ่งในทางปฏิบัติผู้ให้เช่ามักจะให้สิทธิผู้เช่ารายเดิมเช่าอาศัยได้ต่อไป แม้จะโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ก็ตาม

ถึงแม้ว่าในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ จะกำหนดสาระสำคัญของสัญญาเช่าซื้อไว้น้อยกว่าสัญญาซื้อขาย แต่ก็ได้กำหนดถึงการยกเลิกสัญญาไว้ด้วยเช่นกัน โดยระบุว่า ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าชื้อได้ 2 ประการคือ


1.กรณีที่ผู้เช่าซื้อผิดนัดไม่ส่งค่างวดสองคราวติดๆกันหรือผิดชำระค่าเช่า ซื้องวดสุดท้าย

2.กรณีที่ผู้เช่าซื้อทำผิดสัญญาในข้อสาระสำคัญ โดยปกติแล้วการผิดสัญญาในกรณีนี้จะเป็นเรื่องที่ผู้ให้เช่าระบุไว้ในสัญญา เช่นกำหนดให้ผู้เช่าซื้อห้ามดัดแปลงหรือต่อเติมบ้านโดยมิได้รับความยินยอม จากผู้ให้เช่าซื้อ หรืออาจมีการกำหนดให้ผู้เช่าซื้อทำประกันวินาศภัยบ้านที่เช่าซื้อด้วย เป็นต้น แต่ทั้งนี้สัญญาการเช่าซื้อจะมีผลสมบูรณ์ก็ต่อเมื่อสัญญาเช่าซื้อได้มีการทำ เป็นหนังสือที่มีการระบุชื่อผู้เช่าซื้อ และผู้ให้เช่าซื้อ แล้วมีการเขียนข้อกำหนดว่ามีการวางเงินดาวน์กันเป็นจำนวนเท่าใด รวมถึงระบุด้วยว่าจะมีการชำระค่าเช่าซื้อกี่งวด ๆ ละเท่าใด


“การจำนอง” และ “การขายฝาก” เป็นนิติกรรมอีก 2 ประเภทที่ผู้ซื้อบ้านควรทำความเข้าใจ เนื่องจากนิติกรรมดังกล่าวมีสาระสำคัญใกล้เคียงกันมากต่างกันก็เพียงแต่การ บังคับหลักประกันกล่าวคือการจำนอง เป็นนิติกรรมที่กระทำได้ก็ต่อเมื่อทรัพย์สินที่จำนองต้องสามารถจดทะเบียนได้ เมื่อมีการจำนองไม่ต้องส่งมอบทรัพย์สินที่จำนองให้แก่ผู้รับจำนอง และต้องจดทะเบียนกับเจ้าหนี้ที่ได้ การจำนองซึ่งเป็นที่คุ้นเคยกันเป็นอย่างดีก็คือ การจำนองที่อยู่อาศัยไว้กับสถาบันการเงิน




>>>>>>>>>> สัมมนา: การขายฝากอสังหาริมทรัพย์ <<<<<<<<<<


แม้ว่าในทางกฎหมายจะระบุเฉพาะการจำนองที่ดินเอาไว้เท่านั้น ในทางปฏิบัติเมื่อผู้ซื้อบ้านต้องการขอสินเชื่อในระบบสถาบันการเงิน บางแห่งจึงใช้วิธีทำสัญญาการกู้ยืมแยกเป็น 2 สัญญาคือสัญญาเพื่อลดความเสี่ยง เนื่องจากเมื่อมีการจ่ายเงินดาวน์ครบตามจำนวนและมีการทำสัญญาจะซื้อจะขายจด ทะเบียนไว้กับกรมที่ดินแล้ว ผู้ซื้อจะมีบุริมสิทธิในที่ดินจัดสรรนั้นๆทันทีสามารถนำไปทำนิติกรรมใดๆก็ ได้ รวมถึงการจดจำนองด้วย แต่ในส่วนของตัวบ้านจะยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อจนกว่าจะชำระ ค่าบ้านครบตามจำนวน อย่างไรก็ดีโดยทั่วไปแล้วสถาบันการเงินจะยินยอมให้จดจำนองโดยรวมเอาบ้านเข้า ไปด้วยเพื่อความสะดวกในทางปฏิบัติ และเลือกที่จะลดความเสี่ยงด้วยการให้วงเงินจำนองในอัตราส่วนตามราคาประเมิน ซึ่งทางสถาบันการเงินเห็นว่าหลักประกันจำนองนั้นคุ้มมูลหนี้


ในทางกฎหมาย การจำนองย่อมให้ผลดีต่อผู้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มากกว่าการขายฝาก เนื่องจากการขายฝากจะมีผลให้ทรัพย์ที่ขายฝากหลุดเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที ที่พ้นกำหนดเวลาไถ่ถอน และถือว่าเป็นการโอนกรรมสิทธิ์โดยผลทางกฎหมาย ซึ่งตามกฎหมายแล้วระบุว่าการกำหนดเวลาไถ่ถอนการขายฝากที่ดิน หรือบ้านต้องไม่เกิน 10 ปี ในขณะที่การจำนองไม่มีการกำหนดในเรื่องดังกล่าวไว้ ปัจจุบันสถาบันการเงินต่างๆ จึงเปิดให้ผู้ซื้อบ้าน จำนอง หรือผ่อนชำระเงินกู้ได้นานถึง 20-30ปี รวมทั้งเมื่อครบกำหนดในการชำระจำนอง ผู้รับจำนองจะบังคับให้หลักประกันไม่ว่าจะเป็นที่ดิน หรือบ้าน ตกเป็นของตัวเองในทันทีไม่ได้ ผู้รับจำนองซึ่งอาจจะเป็นสถาบันการเงิน หรือบุคคล สามารถบังคับหลักประกันจำนองชำระหนี้ได้ใน 2 วิธีเท่านั้น


วิธีที่ 1 คือการฟ้องบังคับจำนองต่อศาล เพื่อให้ศาลพิพากษาสั่งให้ยึดทรัพย์สินที่จำนองขายทอดตลาดเพื่อเอาเงินที่ ได้มาใช้หนี้จำนอง แต่ก่อนที่จะมีการฟ้องศาลผู้รับจำนองต้องมีหนังสือบอกกล่าวให้ลูกหนี้ชำระ หนี้ภายในเวลาอันสมควรก่อน


ส่วนวิธีที่ 2 เรียกว่าบังคับจำนองหลุด โดยไม่ต้องให้เอาทรัพย์จำนองออกขายทอดตลาด จะมีผลให้ทรัพย์ทรัพย์จำนองนั้นตกเป็นของผู้รับจำนองเช่นเดียวกับการขายฝาก แต่ผู้รับจำนองต้องส่งเรื่องฟ้องคดีต่อศาลเช่นกัน และต้องพิสูจน์ให้ศาลเห็นว่า ลูกหนี้ได้ขาดส่งดอกเบี้ยมาเป็นเวลานานถึง 5 ปี ผู้จำนองมิได้แสดงให้เป็นที่พอใจแก่ศาลว่าราคาทรัพย์สินนั้นท่วมจำนวนเงิน ที่ค้างชำระ และไม่มีการนำทรัพย์สินนั้นไปจำนองกับรายอื่นหรือบุริมสิทธิอื่นอันได้จด ทะเบียนไว้เหนือทรัพย์สินที่นำมาจดจำนอง


ในกรณีของการจดจำนอง หากเป็นการจดจำนองกับสถาบันการเงิน ถือว่าผู้ที่เป็นลูกหนี้ได้รับความคุ้มครองสิทธิตามสมควร เพราะนอกจากสถาบันการเงินแต่ละแห่งจะต้องมีระเบียบปฏิบัติในการชำระหนี้ที่ ชัดเจนแล้ว ปัจจุบันสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค(สคบ.)ยังมีการประกาศให้สัญญา เงินกู้อยู่ในสัญญามาตรฐานที่ถูกควบคุม ส่งผลให้การประกาศปรับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ซึ่งถือว่าเป็นภาระของลูกหนี้มี การเปิดเผยผ่านสื่อต่างๆเพื่อแจ้งให้ลูกหนี้ทราบเป็นการล่วงหน้า อีกทั้งยังมีการระบุด้วยว่าการเพิ่มขึ้นของอัตราการผ่อนชำระต่องวดต้องไม่ เกินร้อยละ 10 ของค่างวดเดิม ถือว่ามีการปกป้องสิทธิของลูกหนี้ถึง 2 ชั้น แต่หากผู้ซื้อบ้านเลือกกู้เงินนอกระบบ นอกจากจะไม่ได้รับการคุ้มครองสิทธิ แล้วยังอาจถูกยึดบ้านโดยไม่รู้ตัวอีกด้วยหากสัญญากู้ยืมเงินนั้นเป็นสัญญาขายฝาก


เป็นอย่างไรกันบ้าง พอจะเข้าใจวิธีการเกี่ยวกับนิติกรรมการซื้อขายบ้านกันบ้างแล้วใช่ไหมครับ ดังนั้น ทางโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.trebs.ac.th) ได้มีการจัดหลักสูตรเกี่ยวกับข้อกฎหมายและวิธีการต่างๆด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อจะได้เรียนรู้วิธีการและข้อกฎหมายอย่างถูกต้องและดำเนินการต่างๆอย่างถูกวิธี สำหรับท่านที่สนใจสามารถเข้าร่วมงาน “หลักสูตร รวมข้อกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ (RE100)”

รุ่นที่ 75, วันพุธที่ 13 - เสาร์ที่ 16 มกราคม 2564 เวลา 08:30 - 17:00 น. ณ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย



>>>>>>>>>> หลักสูตร รวมข้อกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ (RE100) <<<<<<<<<<


สามารถติดต่อและสอบถามรายละเอียดของบริการได้ที่

โทร.02-295-3905 ต่อ 114 (K.สัญชัย)

Email : lek@trebs.ac.th

Line ID : @trebs หรือคลิก  https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e

 

ขอขอบคุณที่มา: ธนาคารอาคารสงเคราะห์

แสดงความคิดเห็น

ประกาศอัพเดท

PG SLOT808 ฝาก-ถอน 24 ชั่วโมง

() - Toys & GamesGame Online 12 Apr 2021

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 0 ครั้ง

เหตุผลที่เราควรจ้างบริษัทออกแบบเว็บไซต์ และ รับทำเว็บไซต์

(กรุงเทพมหานคร) - คอมพิวเตอร์Web Design 12 Apr 2021

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 0 ครั้ง

ขายอาคารพาณิชย์ 2.5 ชั้น 6.8 ล้าน ทำโรงงานได้ ชั้นบนสุดเป็นดาดฟ้าทำหลังคาเต็ม หน้ากว้าง 8 เมตร ลึก 28 เมตร ซอยกาญจนาภิเษก8 ระยะ 500 เมตรจากถนนใหญ่ ทำเลดีเป็นห้องหัวมุม ด้านข้างจอดรถได้ หน้าอาคารจอดรถได้ 2 คัน ด้านหลังมีประตูขนสินค้าเข้าออกได้

(กรุงเทพมหานคร) - อสังหาริมทรัพย์ทาวน์เฮาส์ 8 Apr 2020

ราคา 6,800,000 บาท

เข้าชม 271 ครั้ง

Hunter-Gaming สุดยอดผู้ให้บริการสล็อตออนไลน์

() - Toys & GamesGame Online 12 Apr 2021

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 0 ครั้ง

รับทุบบ้านฟรี รื้อถอนอาคาร ทุบซากตึก รับซื้อโครงสร้างเหล็ก รับซื้อบ้านไม้ รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างเก่า ทุกชนิด 062-5433179

(free online classifieds Thailand) - Job & Business Others 12 Jan 2018

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 784 ครั้ง

ตรวจวัดสายตาให้คำปรึกษาด้านการมองเห็น โดย หมอสายตาหรือนักทัศนมาตร(Dr.Optometrist)

(สมุทรปราการ) - Jewelry & AccessoriesEyeglasses 5 Mar 2021

ราคา 300 บาท

เข้าชม 58 ครั้ง

เติมเงินPayPal บริการเติมเงินเข้าบัญชี PayPal ของท่าน มั่นใจ เติมง่าย ได้ชัวร์

(สมุทรปราการ) - อื่นๆโปรโมทเว็บ 12 Apr 2021

ราคา 100 บาท

เข้าชม 4 ครั้ง

เงินด่วน เงินทุน ทันใจ อนุมัติไว

(กรุงเทพมหานคร) - จิวเวลลี่ เครื่องประดับนาฬิกา 9 Apr 2021

ราคา 5,000,000 บาท

เข้าชม 8 ครั้ง

เงินด่วน เงินทุน ทันใจ อนุมัติไว

(กรุงเทพมหานคร) - อุตสาหกรรม เครื่องจักรบรรจุภัณฑ์ การออกแบบ 9 Apr 2021

ราคา 5,000,000 บาท

เข้าชม 14 ครั้ง

เงินด่วน เงินทุน ทันใจ อนุมัติไว

(กรุงเทพมหานคร) - ธุรกิจ งานนำเข้า ส่งออก 9 Apr 2021

ราคา 5,000,000 บาท

เข้าชม 14 ครั้ง

ราคา ไม่ระบุ

  • ผู้ลงประกาศ : บอม
  • ความต้องการ : Recommended
  • สภาพสินค้า : ไม่ระบุ
  • วันที่ลงประกาศ : 6 Jan 2021
  • อัพเดทล่าสุด : 6 Jan 2021 02:08:22 น.
  • ที่อยู่ : โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
  • จังหวัด : กรุงเทพมหานคร
  • เบอร์โทรศัพท์ : 022952294
  • Email : lek@trebs.ac.th

ติดต่อเจ้าหน้าที่ด่วน